Real Estate Remains a Safe Haven

Is investing in real estate still a wise choice today?According to real estate expert Gunther De Wilde, it is. “Investing in a fund or tracker can also be a good option, but real estate should undeniably be part of your overall portfolio,” he asserts. However, he warns: “Many novice investors often pay too much for a property.”

You advise entrepreneurs on real estate investments. Can you elaborate on that?

“In a world characterized by volatile markets and economic uncertainties, real estate offers a safe haven. A key reason to invest in real estate is that it helps you beat inflation. If you ever sell the property, it will most likely yield more than what you paid for it. Even better is to rent out the property. This way, you obtain an annually indexed cash flow that allows you to maintain the property and partially repay your loan.”

Does real estate offer more control compared to other types of investments?

“With most other investments, you're dependent on various external factors beyond your control. For instance, if you invest in company shares, your returns partly depend on the decisions made by the company's management. In contrast, with real estate, you have full control: you choose the location, select the property, negotiate the purchase price, optimize the rental price, select the tenants, and decide when to sell the property.”

Nous vivons aujourd’hui dans un monde hautement imprévisible : ce contrôle n’est-il pas une illusion ?
« Les menaces de guerre et le changement climatique apportent également de l’incertitude aux investisseurs immobiliers. La Belgique n’est pas Los Angeles, où les incendies de forêt rendent les maisons impossibles à assurer, mais ici aussi, les assureurs examinent déjà les scores G et P, qui déterminent le risque d’inondation. Et si une guerre éclate un jour et qu’une bombe frappe votre maison, vous vous retrouverez avec des dettes envers la banque que vous devrez rembourser, c’est vrai. Mais au final, personne n’a de boule de cristal. »

Une bulle immobilière n’est pas non plus à l’horizon dans notre pays. Vous écrivez que depuis les années 1970, le prix moyen de l’immobilier augmente d’environ 2 % par an.

« Grâce à divers mécanismes de sécurité, le marché immobilier reste stable. Si vous vendez un bien immobilier à court terme avec un bénéfice, vous payez en Belgique une taxe sur la plus-value. Cette taxe permet au gouvernement de lutter contre les hausses de prix artificielles. La plupart des gens optent également pour un prêt hypothécaire à taux fixe et à long terme, qui est immunisé contre les fluctuations des taux d’intérêt, ce qui stabilise également le marché immobilier. Pendant la pandémie de coronavirus, le marché immobilier belge s’est d’ailleurs révélé résistant à la crise, contrairement à de nombreux autres pays. Les taux d’intérêt actuels sont d’ailleurs à nouveau relativement bas, comparés à la décennie précédente. »

Mais cela ne signifie pas que le marché immobilier n’évolue pas. Quelles sont les tendances actuelles ?
« D’ici 2030, nous aurons besoin de 300 000 unités de logement supplémentaires par rapport à aujourd’hui. Cela est notamment dû à l’augmentation du nombre de familles monoparentales. Ainsi, la demande de petites maisons mitoyennes avec un espace extérieur modeste augmente particulièrement. Le nombre de personnes de plus de 65 ans en Belgique augmentera également considérablement dans les années à venir. Elles choisissent de plus en plus souvent d’échanger leur maison familiale contre une petite maison ou un appartement en location. Et apparemment, les personnes âgées se dirigent massivement vers les centres-villes avec des magasins, des restaurants, de la culture, des médecins et divers services à distance de marche. Les caractéristiques du bien locatif idéal commencent donc déjà à se dessiner. »

Buying real estate seems like an emotional decision. But according to you, it should primarily be a rational consideration based on a realistic return calculation?

“Especially if you're looking for a property to rent out. It's important to investigate whether there's sufficient employment and economic activity in the region, as a low unemployment rate often indicates a stable rental audience that meets its obligations. For young families seeking rental properties, proximity to schools is crucial. And since many rental homes offer only limited outdoor space, the presence of green areas in the immediate vicinity adds significant value. It's also useful to check if there are plans for investments in certain city districts that could potentially increase property prices in the long term. If you act in time, you might seize a golden buying opportunity.”

Once we've found a property, what should we pay attention to?

“What does the surrounding area look like? I, for example, would never buy a property adjacent to homes that are not in good condition. Is there a lot of greenery? Also, pay attention to the presence of green spaces and inquire about potential noise pollution in the neighborhood. The best way to find this out is simply to have a chat with the neighbors.

Additionally, technical aspects are essential. Check for cracks in the exterior walls, whether the roof is insulated, and look for signs of woodworm, mold, or moisture problems on the interior walls. Always bring a moisture meter. Also, verify if the heating installation still meets legal standards and is powerful enough for the property.

And does the property offer opportunities to create additional value? Is it possible to split a bedroom or add an extra bedroom by converting an unused attic? And what happens to the light intake if you remove certain non-load-bearing walls? Such adjustments can make the home significantly more attractive.”

De Morgen (2025, 2 mei). Vastgoed blijft een veilige haven. CIB community. Geraadpleegd op 5 mei

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